案例分析——最高额抵押失效

    1、基本情况

    2013年12月，B公司向银行申请480万元1年期贷款，并申请由A担保公司为其提供担保，以9773平方米的房产及1602平方米的土地（总抵押价值579万元）办理最高额抵押提供反担保；2014年12月，该笔贷款到期后申请续贷，由于原贷款企业B公司已注销，申请续贷企业变更为C公司，反担保措施仍然是原土地及房产最高额抵押。银行贷款到期后，C公司无法按约归还贷款，导致A担保机构发生代偿。

    2、出现的问题

    贷款主体变更后，A担保公司项目经理未及时了解相关情况，续保时既没有重新签订最高额抵押合同，也没有重新办理抵押手续。

    3、带来的后果

    按照法律规定，土地及房产最高额抵押合同应按照新的贷款主体重新签订并办理抵押手续，结果导致抵押权失效，失去了对抵押物的优先受偿权。

    4、吸取的教训

    A担保公司项目经理没有审查企业的工商营业执照，未重新按贷款主体签订最高额抵押合同和办理抵押手续。

    5、总结的经验

    企业续贷时，应认真审查工商营业执照和最高额抵押情况，不管是贷款主体注销或变更，还是抵押人主体注销或变更，都必须重新办理抵押登记手续。